Hungarian 
Ez a weboldal sütiket használ, hogy a lehető legjobb felhasználói élményt nyújthassuk. A cookie-k információit tárolja a böngészőjében, és olyan funkciókat lát el, mint a felismerés, amikor visszatér a weboldalunkra, és segítjük a csapatunkat abban, hogy megértsék, hogy a weboldal mely részei érdekesek és hasznosak.
Hé hé hé hé hé… álljunk csak meg egy szóra. MICSODA??? Nem lehet ingatlan tulajdonjogot szerezni Balin? Akkor mit adnak el?
A kérdés jogos, sőt, megkerülhetetlen… vizsgáljuk meg hát a Nagy Indonéz Ingatlan Szabályrendszert, mely valóban eltér az általunk megszokottól. Az idegen konstrukciók és jogi terminusok elsőre riasztóak lehetnek, de ne aggódjon: e cikket úgy írtuk meg, hogy egy átlag földi halandó számára is könnyen megérthető legyen s garantáljuk, hogy a végére érve tisztábban fog látni az indonéz ingatlanjogban.
Tartalom
A hétköznapi életben a tulajdonjog szót meglehetős magabiztossággal használjuk, de vajon mit jelent pontosan? Az e kérdésre adott válaszokkal már könyvtárakat töltöttek meg, ezért mi csak egy nagyon leegyszerűsített választ adunk: ez a XXI. században az állam által elismert és biztosított engedélyeket és képességeket jelent egy adott terület felett (vagyis hogy mit tehetek vele). Tehát a tulajdonjog valójában jogok és kötelességek halmazát jelenti, melyeket a jog megszerzője (a vevő) gyakorolhat. A tulajdonos maga általában a legszélesebb jogosítványkörrel rendelkezik az ingatlan felett, de ennek ellenére nem tehet meg vele mindent, bizonyos dolgok tiltottak, mások meg külön engedélyhez kötöttek.
Fentieket azért volt fontos leírni, mert az alábbiakban mindenféle „jogról” fogunk beszélni, s most már tudjuk, hogy ez jogok egy halmazát jelenti, melyet egy személy vagy egy cég megszerezhet.
Alapvetően 4 konstrukció érdekes a számunkra :
1. Ingatlan Tulajdonjoga: csak indonézeknek jár (Hak Milik)
Először is, a hír igaz, még ha szomorú is: Balin külföldi illetékességű állampolgár nem szerezhet ingatlan felett tulajdonjogot. Erre csak egy indonéz állampolgár (és az állam) jogosult.
Nem ördögtől való intézkedés ez, s nem is egyedi: a legtöbb ázsiai ország korlátozza a külföldiek ingatlan tulajdonlási lehetőségeit, sőt, hasonló rendelkezések védték a termőföldeket pl. hazánkban is a külföldiek tehetős kezeitől. Nálunk az volt a cél, hogy a magyar termőföld magyar kézben maradjon, s hasonlóan próbálja megóvni az indonéz kormány is az anyaföldet s a rajta fekvő építményeket. Ellenpéldaként álljon itt Kambodzsa esete, ahol nincs ilyen korlátozás és… a kínaiak egyszerűen felvásárolják az országot…
Ezt a tulajdonlási formát Freeholdnak (Hak Milik) nevezik, az ingatlan/föld örökölhető és használatának nincs időbeli korlátja.
Vannak-e kiskapuk? Ó igen, kettő is: az első a (látszat)házasság intézménye, mely nászajándékként a tulajdonlás szupererejét is biztosítja; a másik pedig egy indonéz stróman használata, aki hivatalosan az ingatlan tulajdonosává válik, de azt valójában a külföldi vásárló használja. Mi mindkét módszertől óva intünk mindenkit: mert vajon érdemes-e feladni a biztonságos, jogtiszta tulajdonlást pár millió vagy akár pár tízmillió megspórolásáért? Mert ha beüt a krach, akkor elbukhatja az egészet.
Szerencsére az indonéz jogalkotók azért gondoltak azokra a külföldiekre is, akik hosszabb távon itt szeretnének élni/válalkozni/dolgozni és persze befektetni az ehhez szükséges tőkét. Nekik fejlesztették ki a következőt:
2. Ingatlan Bérleti Joga: akár 80 év időtartamra is (Hak Sewa)
Ez a kifejezés ismerős lehet Magyarországról is, de azért pontosítsunk: ez egy olyan Bérleti Jog, mely meghatározott időtartamra lehetővé teszi valaki más ingatlanának (földterület vagy villa) a használatát. Ebben a konstrukcióban a Vevő a teljes bérleti időszakot lényegében a szerződés megkötésekor kifizeti. Külföldiek jogszerűen legfeljebb 30 évig birtokolhatnak egy ingatlant e jogcím használatával, ami további 20+30 évvel meghosszabbítható; a gyakorlatban a vevő és az eladó közötti megállapodás határozza meg a bérleti szerződés időtartamát. A megállapodás határozza meg azt is, hogy a vevő megváltoztathatja-e, felújíthatja-e az épületet, illetve pl. fizetővendéglátás céljára használhatja-e azt.
Ezt a tulajdonlási formát Leaseholdnak (Hak Sewa) nevezik, s rendkívül népszerű, hisz használatával külföldiek a nevükre írva birtokolhatnak egy ingatlant saját cég alapítása, ill. stróman használata nélkül. A megállapodást egy közjegyző hitelesíti Bérleti Szerződés formájában, amely jogilag bizonyító erejű. Balin a külföldiek által birtokolt ingatlanok 90%-a ebbe a kategóriába tartozik.
3. Ingatlan Használati Joga: a már itt élő külföldieknek (Hak Pakai)
Bali turizmusa és gasztronómiája rengeteget köszönhet az itt élő és dolgozó külföldi szakembereknek, menedzsereknek, művészeknek stb. Az ő lakhatásuk megoldására szolgál e konstrukció. Legfőbb különbség a Bérleti Joghoz képest, hogy a Használati Jogba eső ingatlanokat tilos turisztikai célra hasznosítani, valamint az igénylőnek – aki lehet magánszemély vagy külföldi cég is – KITA-val, vagyis rezidens vízummal kell rendelkeznie.
4. Építési Jog: a „szinte tulajdon” konstrukció (Hak Guna Bangunan)
Ipari, kereskedelmi és turisztikai épületek fejlesztése és kezelése e jognak a használatával a legoptimálisabb.
Első lépésben a Hak Milik státuszú földterületet vagy ingatlant átalakítják HGB státuszúvá és a tulajdonjog egy PT PMA cégformájú vállalathoz kerül, mely akár 100% külföldi tulajdonú is lehet. E vállalat jogosult fejleszteni ezeket az ingatlanokat, meg/átépíteni, eladhatja őket vagy a HGB jogot saját kézben tartva Bérleti Jogot adhat el leasehod bérlőknek.
Ez a konstrukció áll a legközelebb az általunk megszokott tulajdonlási formákhoz. A HGB-t kezelő vállalat 80 évig kezelheti az ingatlant, miközben a legszélesebb jogosultságokkal rendelkezik felette. Ugyanakkor vannak hátrányai is a leaseholdhoz képes: cégalapítást igényel, s e céget működtetni kell egész az ingatlan eladásáig. E folyamat persze automatizálható, de mindenképpen több energiát igényel majd, mint egy leasehold. Ezen felül a cégalapításhoz szükséges alaptőke sem csekély: kb. 250 millió Ft.
(5. Apartmanok tulajdonjoga: ez egy új konstrukció, rövidesen kiegészítjük vele cikkünket!)
Most akkor megéri ingatlant szerezni Balin vagy sem?
Ennyi jogi búvárkodás után tekintsük át a kérdést… Tehát bár hagyományos tulajdonjogot nem szerezhetünk, de a Bérleti Jog és az Építési Jog felhasználásával kvázi tulajdonosok lehetünk, s élvezhetjük az ingatlant, ha nyaralni akarunk benne, illetve élvezhetjük a profitot, ha befektetésként vásároljuk. Vagy mindkettő.
Íme néhány érv / ellenérv:
- Balin külföldi nem szerezhet tulajdonjogot
Valóban nem. Én sem örülök neki, de szerencsére a leasehold birtoklási formával is remekül lehet keresni az ingatlanbefektetéseken. És ez a lényeg, a forma csak másodlagos 🙂 - Nem tetszik, hogy 30 év után újra meg kell vennem a tulajdonomat
Érthető, csak ez nem tulajdon… Javaslom fejben átírni ezt a folyamatot, s nem lakás- vagy nyaraló-vásárlásként kezelni, hanem egy építmény lízingjeként, egy termelőeszközként, amely sokszorosan visszahozza az árát a lízingszerződés végéig. S ha minden számítás bejött, akkor jöhet a következő periódus…
- Olyan ingatlant akarok venni, amit a gyermekem örökölhet
A nagy, patináns családi ház, mely generációkon átívelve biztos otthont ad a családnak… Egyetértek, ilyen esetben a hagyományos birtoklás intézménye a legmegfelelőbb. De egy villa Balin, jelentem, az más. Teljesen. Az egy befektetés, egy olyan projekt, mely 30 évre szól, s ez alatt az idő alatt többszörösen visszahozza az árát! Közben persze lehet élvezni a birtokjogokat is, lehet nyaralni a családdal, meg lehet hívni a barátokat stb. De közben nem szabad elfelejteni, hogy ez egy befektetés, nem egy tulajdon.
- Én ki akarok költözni Balira, viszont aggaszt, hogy elvesztem a megvásárolt ingatlanomat 30 év múlva
Ha az ingatlant nem termelőeszközként vásárolná, hanem folyamatosan lakna benne, akkor persze teljesen más a koncepció.
Ha megteheti, akkor javaslom, vásároljon 2 ingatlant: az egyikben lakhat a családjával, a másik pedig bőven visszatermeli mindkét ingatlan árát, így nem lesz probléma lejártakor megújítani a szerződést.
Ha nem áll rendelkezésre ennyi tőke, akkor a lakhatást költségként kell kezelni – s ez csak akkor vállalható, ha van egy prosperáló vállalkozása, ami ezt lehetővé teszi.
Limitált a rendelkezésre álló anyagi keret, de mégis Bali álmai otthona? A jó hírünk, hogy a lakások és a villák a turistaövezeten kívül jóval olcsóbban megszerezhetők. Ez esetben is szívesen segítünk!
- Hosszabb távra akarok tervezni, mint 30 év
A hosszú távra tervezés remek koncepció, de sajnos a jövő egyre kevésbé belátható: régen évtizedekben lehetett gondolkodni, manapság a néhány éves előre tervezés is optimistának tűnik – gondoljunk csak a COVID-ra vagy az Ukrajnában zajló háborúra.
De bizony az elmúlt évszázadban is jó pár esemény volt, ami miatt az emberek elvesztették az ingatlanjaikat, hiába rendelkeztek teljes körű tulajdonjoggal: a 2 világháború, az államosítás, a devizahitel…
Fel kell tenni a kérdést: biztos akarom, hogy az az ingatlan enyém legyen örökre, vagy elég 30, 50 vagy 80 év is? Vajon létezik még az „enyém” szó 30 év múlva? (Klaus Schwab szerint a tulajdon már 2030-ra el lesz törölve :O)
Összefoglalva fentieket: a tulajdon valahol nem más, mint egy ígéret arra vonatkozóan, hogy az adott ingatlant az idők végéig birtokolni lehet. Kívánom mindannyiunknak, hogy ez az ígéret be legyen tartva a 21. században… de inkább hadd ajánljak valamit, ami nem ígéret, hanem a valóság: