German 
Diese Website verwendet Cookies, damit wir dir die bestmögliche Benutzererfahrung bieten können. Cookie-Informationen werden in deinem Browser gespeichert und führen Funktionen aus, wie das Wiedererkennen von dir, wenn du auf unsere Website zurückkehrst, und hilft unserem Team zu verstehen, welche Abschnitte der Website für dich am interessantesten und nützlichsten sind.
Hey hey hey... Moment mal. WAS??? Ist es nicht möglich, auf Bali Immobilieneigentum zu erwerben? Was verkaufen sie also?
Die Frage ist verständlich, sogar unausweichlich... Schauen wir uns das Große Indonesisches Eigentumsgesetzbuch an, das ganz anders ist als das, was wir gewohnt sind. Die unbekannten rechtlichen Strukturen und Begriffe mögen zunächst abschreckend wirken, aber keine Sorge: Dieser Artikel ist so geschrieben, dass er auch für die durchschnittliche Person leicht verständlich ist, und wir garantieren, dass Sie am Ende ein klareres Verständnis des indonesischen Eigentumsrechts haben werden.
Inhalt
Im täglichen Leben wird der Begriff Eigentum wird mit einer gewissen Sicherheit verwendet, aber was genau bedeutet es? Dieses Thema ist ziemlich tiefgründig und es gibt bereits Bibliotheken voll mit verschiedenen Antworten auf diese Frage... also geben wir eine sehr vereinfachte Antwort: Im 21. Jahrhundert bedeutet es Lizenzen und Fähigkeiten, die vom Staat für ein bestimmtes Gebiet anerkannt und gewährt werden (d.h. was man damit tun kann). Das Eigentum ist also ein Bündel von Rechten und Pflichten (ein „Titel”), die der Erwerber des Titel (der Käufer) ausüben kann. Der Eigentümer hat in der Regel die weitreichendsten Befugnisse über das Grundstück, aber auch er darf nicht alles tun, manche Tätigkeiten sind verboten, andere bedürfen einer besonderen Genehmigung.
Es war wichtig, das oben Gesagte zu klären, weil wir im Folgenden über alle Arten von „Rechten” sprechen werden, und wir wissen jetzt, dass damit eine Reihe von Rechten gemeint ist, die eine Person oder ein Unternehmen erhalten kann.
Im Wesentlichen sind 4 Rechtssysteme zu erörtern:
1. Immobilienbesitz: nur für Indonesier (Hak Milik)
Erstens: Die Nachricht ist wahr, auch wenn sie traurig ist: Ein ausländischer Staatsangehöriger kann auf Bali kein Eigentum an einer Immobilie erwerben. Nur ein indonesischer Staatsbürger (und der Staat) ist dazu berechtigt.
Dies ist keine bösartige Maßnahme und auch nicht einzigartig: Die meisten asiatischen Länder schränken den Besitz von Grundstücken durch Ausländer ein, und ähnliche Bestimmungen wurden in mehreren EU Land erlassen um Ackerland vor den reichen Händen von Ausländern zu schützen. Z.b. in Ungarn ging es darum, ungarisches Ackerland in ungarischer Hand zu halten, und die indonesische Regierung versucht, dasselbe zu tun, um das Mutterland und die darauf befindlichen Gebäude zu schützen. Als Gegenbeispiel können wir Kambodscha anführen, wo es keine solchen Beschränkungen gibt und die Chinesen das Land einfach aufkaufen...
Diese Form des Eigentums wird als Freehold (Hak Milik) bezeichnet.Das Grundstück ist vererbbar und die Nutzung des Grundstücks / Immobilie ist zeitlich nicht begrenzt.
Gibt es Schlupflöcher? Oh ja, zwei davon: Die erste ist die (Schein-)Ehe Institution, bei der die Supermacht des Eigentums als Hochzeitsgeschenk überreicht wird; das andere ist ein Indonesischer Handlanger, der offiziell zum Eigentümer der Immobilie wird, diese aber tatsächlich vom ausländischen Käufer genutzt wird. Wir warnen vor beiden Methoden: Lohnt es sich, auf sicheres, legales Eigentum zu verzichten, um Tausende oder sogar einige Zehntausend zu sparen? Denn wenn der Crash kommt, werden Sie Ihr Eigentum verlieren.
Erfreulicherweise hat der indonesische Gesetzgeber auch an die Ausländer gedacht, die längerfristig hier leben/handeln/arbeiten und natürlich auch das dafür notwendige Kapital investieren wollen. Für sie wurde der folgende Titel erlassen:
2. Erbpacht: bis zu 80 Jahre (Hak Sewa)
Die Erbpacht ist ein Eigentumsform, das die Nutzung des Eigentums einer indonesischen Person (Grundstück oder Villa) für einen bestimmten Zeitraum ermöglicht. Bei dieser Vereinbarung zahlt der Käufer den vollen Preis für die gesamte Mietdauer zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Ausländer können mit diesem Titel bis zu 30 Jahre lang rechtmäßig Eigentümer einer Immobilie sein, die um weitere 20+30 Jahre verlängert werden kann; in der Praxis wird die Dauer des Mietvertrags durch eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt. In der Vereinbarung wird auch festgelegt, ob der Käufer das Gebäude umbauen, renovieren oder für Ferienzwecke vermieten darf.
Diese Form des Eigentums wird als Leasehold (Hak Sewa) genannt. Der Pachtvertrag ist sehr beliebt, da er es Ausländern ermöglicht, eine Immobilie in ihrem eigenen Namen zu besitzen, ohne eine eigene Gesellschaft gründen oder einen Handlager einsetzen zu müssen. Die Vereinbarung wird von einem Notar in Form eines Mietvertrags beurkundet, der rechtsverbindlich ist. 90% der Immobilien im Besitz von Ausländern auf Bali fallen in diese Kategorie.
3. Nutzengsrecht: für bereits hier lebende Ausländer (Hak Pakai)
Der Tourismus und die Gastronomie auf Bali verdanken den ausländischen Fachleuten, Managern, Künstlern usw., die hier leben und arbeiten, viel. Sie können diesen Titel erwerben. Der Hauptunterschied zwischen dem Pacht- und dem Nutzungsrechtstitel besteht darin, dass die Immobilien des Nutzungsrecht nicht für touristische Zwecke genutzt werden dürfen und der Antragsteller, bei dem es sich um eine Einzelperson oder ein ausländisches Unternehmen handeln kann, ein KITA, d. h. ein Aufenthaltsvisum, besitzen muss.
4. Recht zu Bauen: das „Quasi-Eigentums” Schema (Hak Guna Bangunan)
Die Entwicklung und Verwaltung von Industrie-, Gewerbe- und Ferienimmobilien lässt sich am besten mit diesem Titel realisieren.
In einem ersten Schritt werden die Grundstücke oder Immobilien im Freehold-Status (Hak Milik) in den HGB-Status umgewandelt und auf eine PT PMA-Gesellschaft übertragen, die zu 100 % in ausländischem Besitz sein kann. Diese Art von Unternehmen hat das Recht, diese Grundstücke zu entwickeln, zu bebauen und in Erbpacht zu verkaufen.
Diese Form kommt dem uns vertrauten Eigentum am nächsten. Eine Gesellschaft mit HGB-Rechten kann die Immobilie bis zu 80 Jahre lang verwalten und behält dabei die weitestgehenden Rechte an ihr. Es gibt jedoch Nachteile im Vergleich zum Leasehold: Es erfordert die Gründung einer Gesellschaft, die bis zum Verkauf der Immobilie geführt werden muss. Dieser Prozess kann zwar automatisiert werden, erfordert aber definitiv mehr Energie als ein Erbbaurecht. Außerdem ist das für die Gründung einer Gesellschaft erforderliche Kapital nicht gering: Es beträgt 10 Milliarden IDR (etwa 500000 €).
(5. Wohnungseigentum: Dies ist eine neue rechtliche Regelung, wir werden unseren Artikel bald erweitern).
Schlussfolgerung: Lohnt es sich also, eine Immobilie auf Bali zu erwerben oder nicht?
Nach all diesen juristischen Tauchgängen lassen Sie uns das Thema noch einmal durchgehen... Obwohl Sie kein traditionelles Eigentum erwerben können, können Sie das Erbbaurecht (Langzeitmiete) oder das Baurecht (HGB) nutzen, um Quasi-Eigentümer zu werden und die Immobilie zu genießen, wenn Sie dort Ihren Urlaub verbringen wollen, oder eine hohe Rendite zu erzielen, wenn Sie sie als Investition nutzen. Oder beides!
Hier sind einige Argumente dafür und dagegen:
- Ausländer können auf Bali keine Eigentumsrechte erwerben
Valóban nem. Én sem örülök neki, de szerencsére a leasehold birtoklási formával is remekül lehet keresni az ingatlanbefektetéseken. És ez a lényeg, a forma csak másodlagos 🙂 - Ich mag es nicht, meine Immobilie nach 30 Jahren erneut kaufen zu müssen
Das ist Verständlich, aber es ist kein traditionelles Eigentum... Ich schlage vor, Sie ändern dieses Konzept in Ihrem Kopf und betrachten die Immobilie als Mietvertrag für ein Gebäude, einen produktiven Vermögenswert, der sich bis zum Ende des Mietvertrags um ein Vielfaches zurückzahlen wird. Und wenn sich das Mietgeschäft bewährt hat, können Sie Ihren Vertrag problemlos auf die nächsten 20 Jahre verlängern...
- Ich möchte eine Immobilie kaufen, die meine Kinder erben können
Ein großes freistehendes Haus, das der Familie über Generationen hinweg ein sicheres Zuhause bietet... Ich stimme zu, dass in einem solchen Fall die Institution des traditionellen Eigentums am besten geeignet ist. Aber eine Villa auf Bali ist etwas anderes. Ganz genau. Die eine Investition,in Projekt, das 30 Jahre lang hält und ein Vielfaches des ursprünglichen Preises wieder einbringt! In der Zwischenzeit können Sie natürlich Eigentumsrechte genießen, z. B. Ihren Urlaub mit Ihrer Familie in Ihrer Villa verbringen, Freunde zu sich einladen usw. Aber Sie müssen bedenken, dass es sich um eine Investition handelt und nicht um eine herkömmliche Immobilie.
- Ich möchte nach Bali ziehen, aber ich habe Angst, meine Immobilie 30 Jahre nach dem Kauf zu verlieren
Würden Sie die Immobilie nicht als Produktivvermögen kaufen, sondern dauerhaft darin wohnen, wäre das Konzept natürlich völlig anderes.
Ich empfehle Ihnen 2 Immobilien zu kaufen, wenn Sie die Möglichkeit haben: eine, in der Sie mit Ihrer Familie leben, und die andere, um die Kosten für beide Immobilien zu decken, damit Sie keine Probleme haben, den Leasehold Vertrag zu verlängern, wenn er ausläuft.
Wenn Sie nicht über das nötige Kapital verfügen, müssen Sie die Immobilie als Ausgabe behandeln - das heißt, Sie sollten sie aus anderen Quellen finanzieren, z. B. wenn Sie ein florierendes Unternehmen haben.
Möchten Sie doch auf Bali leben, aber Ihr Budget ist begrenzt? Die gute Nachricht ist, dass Wohnungen und Villen außerhalb der Touristengebiete viel billiger zu haben sind. Wir helfen Ihnen in gerne!
- Ich möchte für mehr als 30 Jahre planen
Langfristige Planung ist ein großartiges Konzept, aber leider wird die Zukunft immer weniger vorhersehbar: Früher konnte man in Jahrzehnten vorausdenken, aber aber heutzutage erscheint es optimistisch, auch nur ein paar Jahre vorauszuplanen – denken Sie an COVID Beschränkungen oder den Krieg in der Ukraine.
Aber auch im letzten Jahrhundert gab es eine Reihe von Ereignissen, die dazu geführt haben, dass Menschen ihr Eigentum verloren haben, obwohl sie es vollständig besaßen: der Zweite Weltkrieg, Verstaatlichungen (z. B. in den ehemals sozialistischen Ländern Osteuropas), die Immobilienblase 2008 usw.
Die Frage ist: Wollen Sie diese Immobilie für immer besitzen, oder reicht ein Leben lang (30, 50 oder 80 Jahre)? Wird das Wort "mein" in 30 Jahren noch eine Bedeutung haben? (Klaus Schwab sagt, dass das Privateigentum bis 2030 abgeschafft sein wird - aber wir werden glücklich sein... ?)
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Eigentum irgendwann nicht mehr ist als ein Versprechen daß das Eigentum für den Rest der Zeit zu nutzen. Ich wünsche uns allen, dass dieses Versprechen im 21. Jahrhundert eingehalten wird... aber lassen Sie mich stattdessen etwas anbieten, das kein Versprechen, sondern Realität ist: